买主低价购屋善意取得辨析

惠州商盾 律师事务所
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房屋低价转让是否构成善意取得的探讨
在房屋交易中,买主以低价收买房屋,是否属于善意取得?答案在于房屋买卖时房屋所有权人不知情的事实能否得以证明。
善意取得的定义与条件
善意取得,又称即时取得,是指无权处分人将其财物(动产或不动产)转让给第三人,若受让人在取得该动产时出于善意,则受让人可取得该物的所有权,原权利人则丧失所有权。善意取得的构成要件如下
主体
在主体方面,转让人须为无权处分人,受让人为有民事行为能力人。只有当转让人无权处分该物时,原物所有人的利益才会受到侵害,才有适用善意取得的必要。同时,受让人应当具有民事行为能力,以保证第三人的行为是有效的。
客体
在客体方面,我国《民法典》第三百一十一条规定,善意取得的客体包括动产和不动产。动产以交付为其公示原则,不动产以登记为其公示原则。
主观方面
就主观方面来说,受让人应当是善意的。所谓“善意”,主要指不知情,指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。在认定这种“心理状态”时,应考虑以下几个因素受让人是否有“知情”的义务,受让人是否支付了合理的对价,以及交易的场所是否符合常理。
客观方面
在客观方面,善意取得必须依一定的法律行为而存在,这是善意取得的前提。受让人通过交易从转让人处取得财产,而受让人的这种行为是一种“支付合理对价”的法律行为。我国《民法典》中规定“以合理的价格转让”就充分说明了这种行为的性质必须是有偿的,受赠、继承等无偿方式取得的物不能发生善意取得的效力。
房屋低价转让的撤销权
如果售房价明显低于房屋价值,您可以主张撤销这一买卖关系。但撤销权应当在知道或应当知道撤销事由起一年内实施。买主以低价取得的,不属于善意取得,可以主张撤销买主的这个买卖房屋的行为。
房屋低价转让是否能构成善意取得,关键在于房屋所有权人不知情的事实能否得以证明。若房屋以明显不合理的低价或买房不是善意,则不能构成善意取得。如需进一步了解相关法律问题,请咨询专业律师。